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空家問題
空家所有者に対する責任が厳しくなった？

現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…。

はい。近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家 が急増し問題となっております。

この問題を解消するべく、空き家対策特別措置法という制度が制定されました。

空き家対策特別措置法ってなんですか？

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、

衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、

2015 年2月に全面施行された法律のことです。

空き家対策特別措置法が施行されたことにより、

管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行った後、

問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、

所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。


特定空家に指定されたらどうなるんですか？

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、

捨てられたゴミのせいで害獣が発生している、、などの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

空き家対策 特別措置法では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は、命令を出すことができるようになりました 。

それは面倒ですね。
もし無視してたらどうなるんですか？

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

結構大変なんですね。

空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、

耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には

譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から 3,000 万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

わかりました。
ありがとうございます。

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特別控除
居住用財産の特別控除とは何ですか？

マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？

はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが

居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。

3000万円ですか。それは大きいですね。

ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

では、その要件を教えてください。

はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。

では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。

賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

建物が古くなって、解体した場合はどうですか。

取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。

ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？

所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。

但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？

特別な関係の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。

共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでもよいですか？

いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。

かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。

ただし、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

他に注意点はありますか？

この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。

不動産の担当者への相談だけではなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

わかりました、有難うございます。

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お勧め業者
どんなところに注意して依頼先を決めればいいの？

現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？

はい、おおよそ１２万業者ありますね。

１２万！そんなにあるんですか。
実際どの会社に相談するか迷いそうですね。

はい、そうですね。

ですが不動産の相談をする際にいくつかチェックをしていただければ、ぴったりの会社が見つかると思いますよ。

それはどんな会社ですか？

はい。一口に不動産会社といってもいくつもの業態があります。

売買、賃貸、管理、分譲などさまざまです。

不動産会社も専門分野がありますから、すべてに対応できるわけではありません。

そうなんですね。
では、売買の相談をしたいときにはどの会社に相談したらいいですか？

はい、そうですね。
売買でも購入か売却かにもよりますね。

それでは、売買で購入する場合にはどうでしょうか？

はい。その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。

またネットで物件掲載が一社しかない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられますので、条件面で交渉もしやすかったりします。

では売却を依頼するときはどうでしょうか？

はい。それでしたら、その会社のHPをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり掲載されている会社は、お客様対応もしっかりしている会社が多いですね。

最近ではまとめて不動産会社へ依頼できるもサイトも増えていますがどうなんでしょうか？

はい、そうですね。簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のHPを確認する必要があるかと思います。

ほかにチェックすることはありますか？

はい。最近では売却専用のHPがある会社が増えています。

売却方法や実績など掲載されている場合もありますので役に立ちます。

またそのような会社は売却に慣れていますので安心して相談することができると思います。

不動産会社のHPはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

はい、そのほうが良いですね。

わかりました。ほかにはありますか？

はい、仲介手数料を無料を謳う会社は注意が必要です。

不動産という大きな買い物で手数料を無料にするのには相応の理由があります。

安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がいいですね。

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方がよいですか？

はい。売買の場合には引き渡し後も関係性は続いていきます。

全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので気を付けて頂きたいと思います。

わかりました。ありがとうございます。

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離婚売却
離婚した妻と共有名義の不動産はどうなるの？

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。

売却するにはどう進めれば良いですか？

そうですか、離婚される場合ですと財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっています。不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、

例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、

その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に

相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

何か特別な手続きが必要なのですか？

住宅ローンが残っていない場合には、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか？

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保といって土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

なかなか難しいかもしれませんね。

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

そうですね。
それでは査定をお願いします。

はい、かしこまりました。

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